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马光远:446家房企破产究竟意味着什么?

2019-12-20
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这两天,一个关于房地产职业刷屏的报导是:据人民法院布告网显现,到11月20日,房地产敞开商的破产数量现已高达446家,均匀每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下前史记录。

  报导里边特别说到我上一篇文章的一个观念: “未来我国将只要20%的开发商活下来,80%的开发商都会死掉!”。这也意味着,这张房企破产名单还将继续添加。有些报导依据我的这个观念,甚至夸大地推算出,本年还有8000多家房地产企业封闭。

  在本年,近期,重庆市前市长黄奇帆也有一个类似的说法,他认为,“我国房地产有一个现象便是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”

  黄奇帆罗列数据称:“依据2018年全国工商局的计算,在工商局注册挂号的房地产开发商总共9.7万个,我国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工构成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

  他判别,往后十几年,我国房地产开发企业数量会削减三分之二以上!现在我国全国有房地产企业10万多家,这意味着,未来有7万家左右的房地产企业消失。

  关于我“只要20%的开发商能够活下来,80%的会死掉”,我其实在上一篇文章中说的清清楚楚。但现在看来,这个观念又被误读了。很显然,我说的80%房地产企业会死掉,是一种商场趋势,而不是这两年要发作的现实,更不是本年要死掉这么多。

  有人认为我的这个说法太夸大,其实一点都不夸大,即便死掉80%,我国还有2到3万家左右的房地产企业,数量依然是全球最多的,2到3万家的房地产企业,彻底能够满意未来房地产商场的供应。

  可是,相关于我的观念被误读,446家房地产企业破产终究对商场的含义更是被误读。

  我特别古怪的是,房地产企业封闭破产这种每年都发作的稀松往常之事,为什么本年引发了咱们巨大的重视。这不过是“压倒骆驼的最终一根稻草的效应罢了”。

  在商场下行的状况下,任何风吹草动都会引发商场的过度解读,不仅仅是房地产商场。

  我要告知咱们的是,即便在房价大涨的年份,房地产企业每年破产封闭的数量也在300家左右,本年相关于2018年同期,房地产企业封闭的数量是有所上升,但全体而言,依然归于正常领域。

  房地产企业封闭的状况许多,有些是壳公司,自动封闭,有些是被重组,有些是项目烂尾。

  实在运营困难封闭的并不多。

  不能由于本年又400多家房地产企业封闭,就据此认为房地产的隆冬到了,这是朴实不明白房地产的体现。

  关于未来的房地产职业,我在曾经观念的基础上,再做几点解读:

  榜首、只要当我国房地产企业100强破产封闭比例显着上升的状况下,才能够认为这个商场确实进入了实在的隆冬。

  看商场的温度,要看头部企业,至少要看这个职业的100强企业。我国房地产企业100侵占整个房地产企业的比例超越一半挨近2/3,百强企业假如呈现接二连三的封闭,整个商场的温度可想而知。

  本年除了极个别的企业,如亿银集团比较大,剩余的封闭的房地产企业根本是闻所未闻的。

  第二,房地产职业的吞并重组一向没有到来,这很古怪。

  一个职业开展到平稳阶段,离别高速增加之后,职业的洗牌和吞并重组将成为职业进行自我调整的首要方法。

  一些企业在本年如此严峻的调控下依然挑选扛着,为什么?便是赌方针放松之后,职业会迎来新一轮的反弹,警报免除,春去春又来。方针跷跷板周期,让这些企业即便再困难,也会挑选据守,除非资金链现已到了开裂的边际或许现已开裂的。

  第三、一些企业对下一波房地产周期有严峻误判,还沉浸在“白银年代”的美梦中。

  我在之前的许多文章中,不断着重,我国房地产的下一个周期没有什么白银年代,任何房企挣钱的前史完毕了,职业暴升的周期也完毕了,房地产职业的商场结构、盈利模式以及区域动态和曩昔的周期改头换面。

  我却是赞同这个说法:不是房地产职业欠好做了,而是你的房地产观念跟不上年代了。

  第四、房地产企业依然有退路。那便是,以价换量,彻底改动对商场未来开展的预期和思想。

  咱们估计,跟着年末的到来,许多房地产企业会经过降价的方法冲量,年末整个商场应该会有全国性的一波降价潮促销。

  从上个月国家计算局发布的70个大中城市的房价数据看,70个大中城市二手房价格环比跌落的城市数现已超越了35个!

  咱们记住,当二手房价格环比跌落超越50%的城市时,意味着商场实在的转折点其实现已到来。这个时分,整个商场的实践价格现已调整了20%左右。

  二手房价格的调整会推进新房价格的调整,新房的降价潮是能够推进许多的有实践需求的购房者入市的。

  第五,本年房地产商场的调控其实也到了一个“拐点”。

  本年前三季度,全国出台房地产调控办法415次,上一年全年是450次,调控的严峻程度超越了预期。

  但我认为,管理层对整个房地产商场有误判。由于下面人提供应决策层的数据肯定是假的,对商场自身的实在温度并不了解。

  其实,从上一年到本年整个商场自身的调整起伏很大,北京、上海二手房商场房价调整的起伏远高于计算局的数据,商场全体现已彻底降温,房价上涨的预期根本现已打掉,房地产的预期现已彻底反转,除了少量一些补涨的或许房价全体依然偏低的城市,许多的城市出资房地产现已没有太大的收益,也没有多少人炒房。调控如此严峻的含义并不大。

  第六、对房地产企业而言,最大的风险是金融机构对房企融资的镇压。

  央行7月29日举行的银职业金融机构信贷结构调整优化座谈会 “点名”房地产职业占用信贷资源较多,各类银行要改动传统信贷途径依靠,合理操控房地产借款投进。

  央行8月2日又发出通知:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续加强房地产商场资金管控。

  8月25日发布第16号布告,10月8日起新发放商业性个人住房借款中,首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

  假如监管层对房地产融资的情绪不变,2020年,才是大房企最困难的时刻。

  我曩昔劝一些开发商认清形势,对商场下一波周期要有正确的知道,但曩昔屡次冒险的成功现已让他们很难听得进去风险的提示。

  即便灰犀牛现已冲到了眼前,他们也认为那不过是一个没有风险的雕塑罢了。许多企业死掉,并非由于真的困难,而是太牛逼牛逼死了。

  第七、房地产高杠杆年代完毕了。

  我国房地产企业的职业负债率在70%以上,负债率超越80%的企业举目皆是。

  这是曩昔房地产高增加年代的干流玩法,但这种玩法自身需求很高的周转,需求“日光盘”等来合作,一旦去库存速度慢下来,一旦房子卖不出去,当即就会面对生死存亡。

  我对我国房地产企业前10名里至少有两家企业资金链开裂一向看好,现在他们依然活着,现已是奇观了。

  第八、购房者怎样解读这个信号?千万不要认为房地产不重要了,我之前反复着重,房地产作为我国支柱产业的位置至少在咱们活着的时分不会改动!

  这个严酷的现实要承受。也不要认为管理层会永久镇压这个职业,这个职业的冷暖触动着我国经济的各种神经,一会儿把这个职业打垮对我国经济的损伤比我国经济被这个职业绑架了要严峻的多,最理性的挑选便是用时刻换空间,而不是人为打破博弈的平衡。

  我的预判没有改动,那便是,下一年年头,本轮房地产调整的周期根本告一段落,一线及部分热门城市的房价会迎来一小波反弹,可是,房价像曩昔相同大涨甚至暴升的概率等于零,出资房地产依然要考虑机会成本的问题,可是,这些当地购房自住的其实过完新年能够重视商场的变化了。


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